买车位,开发商的“套路”知多少
(2019-08-08) 新闻来源:法治周末 
发刊日期:2019脛锚08脭脗08脠脮> > 总第12期 > 04 > 新闻内容

浙江省杭州市某小区的停车位。 视觉中国

  法治周末记者 肖莎

  因为车位的事情,何先生从2017年年底起就开始维权,至今还在试图通过行政诉讼的方式,倒逼开发商解决问题。

  “没想到一个小车位,花了一百多万元还买不到产权。”何先生想起此事仍觉得不可思议。
 

  车位成为规避政府限价的抓手
 

  2017年,何先生花140万元左右,在河北省某楼盘买房时,还“买”了一个车位。

  何先生买的那套房屋在政府的备案价是200多万元,加上车位费,不到400万元,与小区附近的市场价基本接近。

  所以,当开发商要求何先生以远高于当地车位市场价的价格购买车位时,何先生没有过多纠结,毕竟房屋加车位的总价款在他的心理预期范围内。

  但收房时何先生发现,他当时签的合同中与车位相关的合同名称为《小区地下机械车位使用权协议》,而非《车位买卖协议》。

  机械停车位是一个移动的非独立空间,它必须依靠机械的整体运行和空间的交换来达到个体车位使用的目的,是无法办理产权的。

  “我以为花那么多钱买的车位有产权,不想要了还能转让出去。没想到是个空间小还没产权的机械车位。”何先生感觉自己一步步被开发商算计了,被捆绑销售也就罢了,捆绑的还是个车位使用权。

  发现这一问题时,何先生车位款都交了,与开发商协商无果后,他找律师寻求帮助,律师认为通过民事诉讼解决问题风险很高,因为无论何先生看没看合同,签字是事实,通常情况下,法院都会认定合同有效。律师建议他通过行政投诉、以行政诉讼的方式做最后一搏。

  北京市律协物业管理法律专业委员会副秘书长王佳红也对法治周末记者表示,她处理过不少纠纷,都是业主以为自己购买的是有产权的车位,后来发现签的协议是使用权协议,因而和开发商开始了长期的维权拉锯战。

  “看似不起眼的小车位,此前成了很多开发商规避政府限价的抓手。由于车位定价是市场定价,开发商在无法提高房屋售价时,会通过提高车位价格并强制要求业主购买车位的方式,来保证利润。但是需要注意的是,如果购买的是产权车位,应签订《车位买卖协议》,而非《车位使用权协议》。”王佳红说,如果签的协议是后者,那业主后期的很多权益就无法保证。
 

  买车位前应先确认车位性质
 

  “老百姓理解的买车位,就是买一个车位的产权,以后还可以卖掉。所以当开发商说销售车位时,有的业主就会忽视合同的内容。”王佳红说。

  王佳红告诉记者,根据她处理过的案件,开发商与业主签订使用权协议,主要有三种情况,第一种情况是,车位性质属于普通车位,可以办理车位产权证,但是开发商不愿意把车位卖掉,而是希望自持资产,因而只是转让了车位使用权;第二种情况是,车位性质属于人防车位或机械车位,开发商无权销售,只能让渡使用权,签订使用权协议;第三种情况是,开发商把业主公摊的小区面积划成车位租给了业主,开发商事实上无权销售车位也无权出租车位,使用权协议是无效的。

  “无论哪种情况,业主都无法获得车位的产权。”王佳红说。

  北京市金诉律师事务所主任王玉臣也对法治周末记者分析,人防车位属于一种比较特殊的车位,有个原则是谁投资谁使用,如果是开发商投资的,在平时确实可以作为车位使用,但是不能买卖;而对于小区共同部分的车位,产权归全体业主所有,开发商无权要求业主因使用这部分车位而缴费。

  王玉臣建议业主在缴纳车位费用时要搞清楚车位性质,看车位是否属于能够办理产权证的情况。

  “有三种办法可以核实车位性质:第一,可以核实这个项目建设工程规划许可证的附件附图,尤其是附图上往往有相关的图示,或者在经济技术指标中有记录;第二,可以看预售许可证,在预售许可证中有预售的范围,如果预售范围内没有,往往就不是可以出售的车位;第三,可以看小区的竣工面积实测报告,看一下车位是属于私有、公摊还是人防。”王玉臣补充说。
 

  仅有车位使用权风险重重
 

  王玉臣还告诉法治周末记者,开发商通常会在和业主签订的使用权协议中约定:车位使用权年限与地面上的建筑物的土地使用权年限一致。这会让很多业主认为,车位可以在70年内一直使用。

  王玉臣表示,如果车位是普通车位,开发商拥有车位产权,只是不想销售车位,而是与业主签订了使用权协议。这种情况下,即便合同约定车位使用期限是70年,业主可能面临的风险是,当开发商把车位用于抵押贷款或担保贷款,一旦借款方无力还款,车位有可能被拍卖,导致业主无法继续使用剩余期限的车位。

  王玉臣还认为,使用权协议实际上属于租赁协议,法律只保护租赁期限20年以内的合同,即便协议约定使用年限超过20年,20年以后该合同也是无效的,开发商可以在20年以后随时终止合同。

  北京市东元律师事务所房地产法律事务部首席李松还对记者分析,实践中的确有观点认为,既然车位使用权属于租赁合同,在20年的有效租赁期内,即使车位使用权人易手,若租赁协议签订时间早于抵押,基于“买卖不破租赁原则”,新的车位所有权人也无法在租赁期限内要求业主交出车位。

  法治周末记者在裁判文书网检索发现,因签订地下车位使用权协议而导致的纠纷中,相当一部分车位是人防车位。那么如果车位是人防车位,开发商和业主签订期限为70年的使用权协议是否存在风险?

  李松告诉记者,《中华人民共和国人民防空法》第5条规定:“国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人,通过多种途径,投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。”所以和平时期人防车位的使用权益应归其投资者所有,开发商如果获得了人防工程的使用权,那么可以转让该使用权给业主。

  “但是需要注意的是,开发商与业主签订人防车位的使用权合同时,约定的使用权协议不应超出人防办颁发给开发商的《人防工程使用证》的有效期限。”王佳红提到。

  王佳红对记者说,人防车位的使用权转让背后有着一系列的动作:首先开发商要从人防办获得《人防工程使用证》,使用证上会约定人防工程的使用用途、建筑面积和证件的有效期限;开发商获得了《人防工程使用证》且工程使用用途确定为车库之后,才有权转让车位的使用权。

  “全国各地对于人防工程使用证的有效期规定不同。比如,北京市规定,人防工程使用证的有效期不能超过一年,基本上这个证是一年一续。那么在北京,开发商就不能与业主签订使用期限超过一年的车位使用权协议。”王佳红说,因为开发商存在第二年无法获得使用证的风险,那么业主对车位的使用也就无法得到保障。

  王佳红因此建议,如果确认了车位是人防车位,那就可以要求开发商出示《人防工程使用证》,来确认该车位被许可的使用期限。

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